Die Beseitigung von Mängeln an gemeinschaftlichen Bauteilen im Stockwerkeigentum

Simon Roth
Simon Roth

Wenn Stockwerkeinheiten ab Plan verkauft werden und die gemeinschaftlichen Bauteile Mängel aufweisen, stellt sich die Frage, ob die einzelnen Stockwerkeigentümer die Nachbesserung bzw. Beseitigung dieser Mängel im vollen Umfang oder nur im Umfang ihrer Wertquoten verlangen können. In seiner früheren Rechtsprechung ging das Bundesgericht von einer quotenmässigen Betrachtung aus. Im heute publizierten Urteil ändert es diese Praxis und bestätigt die ungeteilte Natur des Nachbesserungsrechts.

Sachverhalt

Ein Bauunternehmen realisierte eine Mehrfamilienhaussiedlung mit 37 Wohnungen, sechs Hobbyräumen sowie einer Einstellhalle. In der Folge verkaufte es diese Stockwerkeinheiten ab Plan. Die gemeinschaftlichen Bauteile der Stockwerkeinheiten wiesen Mängel auf, welche das Bauunternehmen bestritt. Im Jahr 2016 drang die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit einer Klage gegen das Bauunternehmen durch, wonach dieses der Stockwerkeigentümergemeinschaft CHF 678'992.70 (plus Zins) für die Mängelbeseitigung an gemeinschaftlichen Bauteilen zu bevorschussen habe.

Vor Klageeinleitung hatten Stockwerkeigentümer, die eine Wertquote an der Überbauung von insgesamt knapp 65% hielten, ihre Nachbesserungsrechte an die Stockwerkeigentümergemeinschaft abgetreten. Eigentümer mit einer Wertquote von insgesamt knapp 35% hatten auf eine Abtretung ihrer Ansprüche verzichtet.

Das Bezirksgericht sprach die Bevorschussung jedoch im Umfang von 100% zu, reduzierte also den Anspruch nicht um 35%. Das Argument, hinsichtlich dieser 35% sei die Gemeinschaft nicht aktivlegitimiert, wurde verworfen. Die zweite Instanz bestätigte das Urteil. Das Bauunternehmen gelangte an das Bundesgericht.

Erwägungen

Das Bundesgericht gibt seine frühere Rechtsprechung auf, wonach die Stockwerkeigentümergemeinschaft ihre an sie abgetretenen Nachbesserungsrechte nur in dem quotenmässigen Umfang geltend machen kann, in welchem ihr die Ansprüche tatsächlich abgetreten worden sind.

Diese Praxis folgte dem Gedanken, dass der Nachbesserungsanspruch des Stockwerkeigentümers bezüglich gemeinschaftlicher Bauteile gegenüber dem Unternehmer (d.h. im Aussenverhältnis) quotenbezogen ist. Das hat zur Folge, dass der Eigentümer nur im Umfang seiner Wertquote die Nachbesserung vom Unternehmen verlangen kann. Darüber hinausgehende Kosten sind im Innenverhältnis innerhalb der Stockwerkeigentumsgemeinschaft zu liquidieren.

Im vorliegenden Fall hätte diese Rechtsprechung eine Kürzung des eingeklagten Anspruchs um ca. 35% erforderlich gemacht, weil nur im quotenmässigen Umfang von 65% die Ansprüche an die Gemeinschaft abgetreten worden waren.

Das Bundesgericht begründet die Abkehr von der bisherigen Praxis mit folgenden Argumenten:

  • Es ist im Ergebnis stossend, wenn der vertragstreue Erwerber, der nach seinem individuellen Erwerbsvertrag einen Anspruch auf mängelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums hat, Beschränkungen oder gar Mehrkosten hinnehmen muss, nur weil der Unternehmer seine Vertragspflicht verletzt hat.
  • Die Durchsetzung des Nachbesserungsanspruchs werde in faktischer Hinsicht massgeblich erschwert respektive gar illusorisch und unzumutbar, wenn der unentgeltliche Nachbesserungsanspruch des Stockwerkeigentümers davon abhängig gemacht werde, ob dieser die seinen eigenen Wertquotenanteil übersteigenden Kosten der Nachbesserung vorschiesst.
  • Der Erwerber eines Stockwerkeigentumsanteils hat einen vertraglichen Anspruch auf Mängelfreiheit auch der gemeinschaftlichen Anlagen, der als solcher unteilbar ist, auch wenn Dritte von der Nachbesserung profitieren.
  • Die frühere Praxis hat starkes Gewicht auf den Umstand gelegt, dass der Besteller eines Werks neben der Nachbesserung auch das Recht auf Wandlung und Minderung hat. Die praktische Bedeutung dieses Wahlrechts dürfte aber angesichts der verbreiteten Übernahme der SIA-Norm 118 in Werkverträge nunmehr gering sein. Diese statuiert in Art. 169 Abs. 1 den Vorrang der Nachbesserung.

Gestützt darauf schützte das Bundesgericht die Klage, welche die Kosten der Mängelbeseitigung zu 100% bevorschusst haben wollte.

BGer v. 18. September 2018, 4A_71/2018 (zur Publikation vorgesehen)

 
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