Tücken beim Erwerb von Stockwerkeigentum ab Plan

Alain Friedrich
Alain Friedrich

Erwirbt man eine Stockwerkeigentumswohnung vor Erstellung des Gebäudes (sog. Kauf von Stockwerkeigentum ab Plan) ist man nicht nur Käufer, sondern Besteller eines Werkes. Entsprechend kommen bei Problemen im Zusammenhang mit der Erstellung des Gebäudes werkvertragliche Regeln zur Anwendung.

In seinem Urteil vom 29. Januar 2019 (4A_306/2018) hat sich das Bundesgericht mit einem Fall beschäftigt, bei dem es zu Verzögerungen bei der Erstellung einer Stockwerkeigentumseinheit kam.

Um was ging es?

Die Käufer schlossen mit der Verkäuferin am 10.12.2010 einen öffentlichen beurkundeten Vertrag über die schlüsselfertige Erstellung und die Übertragung des Eigentums an einer (noch nicht erstellten) Stockwerkeigentumswohnung ab.

Nachdem die Verkäuferin das Werk nicht fristgerecht erstellte, verlangte die Käuferin infolge Verzug der Verkäuferin Schadenersatz wegen Nichterfüllung im Sinne von Art. 366 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 107 Abs. 2 OR. Die kantonalen Gerichte hiessen die Klage gut und das Bundesgericht wies die Beschwerde der Verkäuferin ab.

Was waren die wesentlichen Aussagen des Bundesgerichts?

Zunächst hat das Bundesgericht in Erinnerung gerufen, dass beim Verkauf eines Grundstückes mit einer Neubaute zwischen einem reinen Kaufvertrag (Grundstückkaufvertrag über eine künftige Sache) und einem gemischten Grundstückkauf-/Werkvertrag (Grundstückkauf mit Bauleistungspflicht) zu unterscheiden ist.

Entscheidendes Abgrenzungskriterium ist dabei die Herstellungspflicht des Veräusserers.

Während ein Verkäufer nur zur Übereignung einer künftigen Sache verpflichtet ist, ist der veräussernde Unternehmer zur Herstellung einer künftigen Neubaute verpflichtet. Massgebend ist dabei der Einfluss des Erwerbers auf den Herstellungsprozess.

Wenn dem Erwerber ein Einfluss auf den Arbeitsprozess (z.B. Erstellung des Gebäudes nach individuellen Wünschen) eingeräumt wird, ist von einem gemischten Grundstückkauf mit Bauleistungspflicht auszugehen. Bei einem gemischten Vertrag ist sodann für jede Rechtsfrage gesondert zu prüfen, nach welchen Bestimmungen (Kauf- oder Werkvertragsrecht) diese zu beurteilen ist.

Im vorliegenden Fall hat das Bundesgericht die Frage der rechtzeitigen Vornahme der Bauarbeiten nach Werkvertragsrecht beurteilt.

Gemäss dem im Werkvertragsrecht anwendbaren Art. 366 Abs. 1 OR kann ein Besteller, ohne den Lieferungstermin abzuwarten, vom Vertrage zurücktreten, wenn der Unternehmer ein Werk nicht rechtzeitig beginnt, die Ausführung in vertragswidriger Weise verzögert oder so sehr im Rückstande ist, dass eine rechtzeitige Vollendung nicht mehr vorherzusehen ist.

Tritt der Besteller bzw. Käufer rechtsgültig vom Vertrag zurück, kann er vom Unternehmer Schadenersatz wegen Nichterfüllung geltend machen.

Im vorliegenden Fall haben die Verkäufer in einer Mitteilung vom 01.10.2012 zunächst die Ersatzvornahme (Erstellung des Gebäudes durch ein Drittunternehmen) nach Art. 366 Abs. 2 OR geltend gemacht. Kurz darauf, am 29.10.2012, nachdem die Verkäuferin die Käuferin informierte, dass sie nicht berechtigt sei, eine Ersatzvornahme zu verlangen, erklärte der Käufer Verzicht auf die nachträgliche Leistung und verlangte Schadenersatz wegen Nichterfüllung.

Das Bundesgericht kam zum Schluss, dass das dieses "Umentscheiden" der Käufer zulässig war. Es sei bereits mit dem ersten Schreiben auf die Leistung verzichtet worden und die Meinungsänderung hätte nur der aus dem Verzicht abgeleitete Anspruch betroffen. Entsprechend sei das "Umentscheiden" zulässig.

Weiter hielt das Bundesgericht fest, dass die Käufer bei ihrem Vertragsrücktritt der Verkäuferin zwar keine Nachfrist zur Leistungserfüllung ansetzten (was grundsätzlich nach Art. 107 OR notwendig wäre), diese Nachfristansetzung im vorliegenden Fall aber nicht nötig gewesen sei. Wenn nämlich im Zeitpunkt der Verzichtserklärung die rechtzeitige Vollendung des Werkes gemäss Art. 366 Abs. 1 OR nicht mehr möglich sei, erübrige sich eine Nachfristansetzung.

Weiter setzte sich das Bundesgericht mit dem Erfordernis des "unverzüglichen Leistungsverzichts" nach Art. 107 Abs. 2 OR auseinander. Es hält fest, dass die Käufer durch das Verbot, die Baustelle zu betreten, eindeutig auf die Leistung der Verkäufer verzichteten und dieses Verbot als unverzüglicher Leistungsverzicht qualifiziert werden kann.

Im Resultat wies das Bundesgericht die Beschwerde der Verkäuferin ab und bestätigte das vorinstanzliche Urteil, in welchem der Käuferin Anspruch Schadenersatz wegen Nichterfüllung in der Höhe von CHF 279'110.75 zuerkannt wurde.

Was kann man aus dem Urteil lernen?

Beim Erwerb von Stockwerkeigentum ab Plan sind die vertraglichen Bedingungen des Grundstückserwerbs besonders sorgfältig zu prüfen. Man schliesslich nicht "nur" einen Kaufvertrag ab, sondern beauftragt (i.d.R.) den Verkäufer zur Erstellung eines Werkes. Folglich enthält der Kaufvertrag auch werkvertragliche Bestimmungen.

Sollte sich die Erstellung des Gebäudes verzögern oder treten andere Probleme auf, sind sodann die anwendbaren gesetzlichen und / oder vertraglichen Vorschriften zu konsultieren und genau einzuhalten. Der Weg zum (prozessualen) Erfolg ist oftmals steinig.

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